10月24日，一个叫“深石城市更新”的公众号发了第一篇文章，题目叫《关于我们》。文章不长，落款排在第一位的是董事长王石。里面有一句话：“当再一次选择时，我们顺着城市发展的流向，来到了城市更新的赛道。”

隔了一天又发了一篇：《为什么要做深石城市更新公司？》答案借了登山家马洛里那句老话——“因为它在那里”。一百年前，马洛里被问为什么登珠峰，这么答；75岁的王石也登过珠峰，如今距离他交出万科董事长权杖，已经过去九年多。这九年，他亲手参与创立的万科，从最赚钱的房企之一，走到两年半亏掉1500多亿。现在，他自己绕了回来。

一、一个说过“放弃”的人

1983年，32岁的王石辞掉公职去深圳，从饲料生意做起，次年组起万科前身。1988年股改，他本可以拿股份，却选择只做职业经理人。多年后他说：“就算让我做100次选择，我100次都会选放弃。”

1999年辞总经理，2017年66岁交棒郁亮，比70岁退休线早了四年。交棒那天他写：“今天，把接力棒交给郁亮带领下的团队，我相信这是最好的时候。”那一年万科归母净利280亿，随后三年冲到337亿、388亿、415亿。站在后来回看，他确实挑了一个好时候。

退休以后他忙的事和房子无关：以色列读书、深石集团、碳中和社区、运动健康，今年还在深圳开了健身馆，单时段108元，私教308元一小时。去年和段永平对谈，他自嘲：“显然和你相比，我现在应该是非常不成功。”

但有一件事没放下。2024年万科现金流最紧时，他自愿放弃千万级退休金。2025年5月他写：“万科是我创建的、制度是我建立的、团队是我培养的、接班人是我选择的，岂能推卸对万科应尽的责任呢？”人退了九年，心没退。

二、他走以后的万科

利润端：2020年万科归母净利415亿，历史顶点。之后2021年225亿，2022年226亿，2023年121亿；2024年首亏494.78亿，2025年亏885.56亿，2026上半年再亏149.51亿。两年半合计亏约1530亿。而2012—2020九年净利润总和约2250亿——两年半亏掉三分之二还多。

债务端：2026中报，有息负债3512.6亿，一年内到期1788.6亿；现金及等价物530.83亿。一年要还的钱，是手里现金的3倍多。能撑住靠深铁：按框架协议每年借款不超25亿，利率低于LPR，但万科要拿应收账款100%质押，本质是一笔笔续命。

生意端：2026上半年营收701.69亿，同比降33%，毛利率只剩6.1%——卖一百块房子毛利六块。招商蛇口同期15.35%，华润置地10%。

人的端：他选的接班人郁亮，2025年1月辞董事长，2026年1月再辞董事及执行副总裁；9月长沙中院对万科及郁亮下限制消费令，涉案约499万。7月新一届董事会候选人全部深圳国资背景，媒体说“职业经理人时代结束”。他当年说的四句话——公司我建、制度我立、团队我带、接班人我选——今天公司还在，制度换了，团队散了，接班人走了。

三、75岁回来做什么

9月28日，深圳深石城市更新有限公司注册，注册资本1500万，王石任董事长，通过深石管理咨询间接持股约19.99%。1500万什么概念？万科上半年平均一天亏8000多万，这笔注册资本够它亏四个多小时。

钱不多，人很“万科”：韦业宁（《万科周刊》主编、苏南万科总）、倪晓栋（原宁波万科营销负责人）、杜吉良（原苏南事业部总，法定代表人）、姜浩（原深圳商管总）……一水旧部。业内判断：王石背书资源，各人分管运营、钱、工程。

经营范围写的是商业综合体管理、物业、住房租赁、文旅策划，没有“房地产开发经营”。不拿地、不预售、不背开发贷，做存量改造与长期运营。公开信里那句判断是锚点：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期。”翻译过来——盖新房卖新房的时代过去了，钱在旧房子里。

四、为什么偏偏是现在

国家统计局数据：2021年全国新房销售额18.19万亿，历史顶；2025年只剩8.39万亿，四年跌回十年前。新房走不动，行业找下一条路，城市更新是被讨论最多的一条。国务院《城市更新“十五五”规划》把存量提质抬到国家战略，机构测算“十五五”市场容量15—20万亿。

王石不是第一个走这条路的万科人：刘爱明做产业地产与更新，徐洪舸创里城后被保利接手；毛大庆优客工场上市却多年亏损、被限高。老师父带出来的徒弟先试了，现在轮到老师父自己下场。

但万科自己就栽过同一条河。2017年“万村计划”租下城中村改造出租，2018年收缩；泊寓在深圳清退3—4万间亏损房源，2025年前11个月深圳泊寓亏8881万。他回来做的，万科做过，且没做成。这不代表必败，却说明这门生意比想象中难：产权杂、协调重、周期长、回报薄。

五、别急着笑，也别急着捧

两极评论都很直白。一派说75岁还不服老，退休后事都不算成功，新公司大概率是招牌，城市更新慢生意，万村是前车之鉴。另一派说，他没回万科添乱、没去拍地盖楼，换轻资产路子；1500万盘子赔不起多少；最难时弃了退休金，“责任”二字不算空话。

我倾向这么看：这是一个75岁的人，在行业最冷时选择不退场。不是再造一个万科，而是顺着城市剩下的骨架，做修补与运营。成不成，要等这条路走一段才知道。

把王石几句话摆在一起，时间线就清楚了：
1988年，“100次都选放弃”；
2017年，“这是最好的时候”；
2026年，“因为它在那里”。

第一次放弃股份，第二次放下万科，这一次没再放下。

万科三季报这几天就要出，又是一组新亏损数字。而那个说过100次都会放弃的人，这次选了留下。